Che cos’è la Cartolarizzazione di un Mutuo Ipotecario?
La cartolarizzazione è un processo finanziario che trasforma un'attività illiquida, come un mutuo ipotecario, in uno strumento finanziario negoziabile sul mercato. In parole semplici, è il modo in cui una banca “vende” i mutui che ha concesso ai clienti a un veicolo finanziario, trasformandoli in titoli che possono essere acquistati da investitori.
✅ Come funziona?
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Origine del mutuo
Una banca concede un mutuo ipotecario a un cliente per l'acquisto di una casa. -
Creazione di un pacchetto
La banca raccoglie centinaia o migliaia di mutui simili e li mette insieme in un “pacchetto”. -
Vendita a una società veicolo (SPV)
Questo pacchetto viene ceduto a una società veicolo (Special Purpose Vehicle), una entità giuridicamente separata che ha il compito di gestire l’operazione. -
Emissione dei titoli (ABS o MBS)
La società veicolo emette titoli obbligazionari garantiti dai flussi di cassa provenienti dai mutui (cioè le rate che i mutuatari pagano). Questi titoli si chiamano:-
ABS (Asset-Backed Securities)
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MBS (Mortgage-Backed Securities).
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Vendita agli investitori
Gli investitori acquistano questi titoli in cambio di un rendimento, che deriva proprio dai pagamenti effettuati dai mutuatari.
🎯 A cosa serve la cartolarizzazione?
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Per la banca: libera capitale e riduce il rischio di credito, permettendole di erogare nuovi mutui.
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Per gli investitori: offre un prodotto finanziario con un flusso di cassa relativamente prevedibile.
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Per il sistema: contribuisce a una maggiore liquidità nel mercato del credito.
⚠️ Rischi e criticità
La cartolarizzazione ha anche dei rischi, come evidenziato dalla crisi finanziaria del 2008, in cui molte MBS si rivelarono basate su mutui “subprime” (cioè ad alto rischio). Se i mutuatari non pagano, il valore dei titoli crolla.
Ecco alcuni esempi concreti di prodotti cartolarizzati, suddivisi per tipologia, con una breve spiegazione per ciascuno:
🔹 1. Mortgage-Backed Securities (MBS)
Mutui ipotecari cartolarizzati
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Sono titoli garantiti da un insieme di mutui residenziali o commerciali.
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I più noti sono quelli emessi da agenzie statunitensi come Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae.
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In Europa, vengono creati da banche che cedono i propri portafogli mutui a veicoli di cartolarizzazione (SPV).
📌 Esempio reale:
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Fannie Mae 30-Year MBS Pool – titoli basati su mutui residenziali a tasso fisso USA.
🔹 2. Asset-Backed Securities (ABS)
Titoli garantiti da altre tipologie di crediti
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Cartolarizzazioni di prestiti al consumo, leasing, carte di credito, prestiti auto.
📌 Esempi comuni:
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Auto ABS → garantiti da crediti derivanti da leasing o finanziamenti auto.
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Credit Card ABS → garantiti dai saldi attivi delle carte di credito.
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Student Loan ABS → garantiti da prestiti universitari.
🔹 3. Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)
Mutui commerciali cartolarizzati
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Simili agli MBS ma basati su mutui concessi per immobili commerciali (uffici, centri commerciali, hotel).
📌 Esempio:
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Goldman Sachs CMBS Trust 2023-GS6 – basato su mutui commerciali USA.
🔹 4. Collateralized Debt Obligations (CDO)
Obbligazioni garantite da un mix di attività
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Possono includere MBS, ABS, prestiti aziendali o obbligazioni.
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Suddivisi in tranche con diverso livello di rischio/rendimento.
📌 Nota: molto usati prima della crisi del 2008, oggi sono più regolamentati.
🔹 5. Non-Performing Loan ABS (NPL ABS)
Cartolarizzazioni di crediti deteriorati
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Tipici in Italia, usati per smaltire i NPL (crediti in sofferenza) delle banche.
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Molti sono stati garantiti dallo Stato tramite la GACS (Garanzia Cartolarizzazione Sofferenze).
📌 Esempio:
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Banca MPS – cartolarizzazione NPL “Siena NPL 2018”.
📌 Conclusione
La cartolarizzazione dei mutui ipotecari è una tecnica sofisticata che permette al sistema finanziario di trasformare debiti a lungo termine in strumenti prontamente scambiabili. Se ben regolamentata, può portare benefici sia alle banche che agli investitori. Tuttavia, va usata con attenzione per evitare eccessi e distorsioni del mercato.
